El valor de la vivienda habitual en las subastas extrajudiciales no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación

publicado a la‎(s)‎ 16 nov. 2015 7:31 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 5 ene. 2016 2:51 ]

La Comisión de Economía del Congreso de los Diputados elabora estos días el texto definitivo de la Ley para reforzar la protección a los deudores hipotecarios en el que se incluirán algunas de las novedades incluidas por el Grupo Popular. Así, se establece que se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución y la estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y en ella deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque.

Por otra parte, se incluye en la Ley Hipotecaria la regulación del procedimiento de venta extrajudicial mejorando la cobertura normativa del mismo y se vinculan los tipos de adjudicación en todo caso a los previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, de forma que en ningún caso pueda haber divergencias sustanciales entre el procedimiento judicial de ejecución forzosa y la venta extrajudicial que puedan ser interpretadas como una disminución de las garantías jurídicas.

La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados o mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca solo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.

La venta extrajudicial se realizará ante notario y se ajustará a diversos requisitos y formalidades. El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación.

La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados.

En el caso de que la cantidad prestada esté inicialmente determinada pero el contrato de préstamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deberá acompañarse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

En cualquier caso en que se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En el Reglamento Hipotecario se determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación.

La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Como datos destacados, se limita la libertad de pactos en lo que se refiere a los intereses de demora vinculados a hipotecas sobre vivienda habitual. Esta modificación no prejuzga la legalidad de otros tipos de interés pactados en los préstamos hipotecarios suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley.

Se limita a 30 años el plazo máximo al que se pueden conceder préstamos hipotecarios para vivienda habitual que puedan ser objeto de cobertura para la fijación de los límites de las emisiones de cédulas hipotecarias. De este modo se introduce un incentivo regulatorio importante para la concesión de hipotecas en plazos de amortización que favorezcan la concesión responsable y prudente.

Los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual a favor de un crédito para la adquisición de la misma no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero.

AUTOR: Javier Ardalán

FUENTE: http://www.icnr.es/articulo.php?n=130219045715

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