clausulas suelo


Tengo una VPO, ¿también tengo cláusula suelo?

publicado a la‎(s)‎ 28 jun. 2016 3:11 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 28 jun. 2016 3:12 ]

Tengo una VPO, ¿también tengo cláusula suelo? puedo quitarla? puedo conseguir recuperar mi dinero?

Es una cuestión que nos vienen colocando cada vez más personas. La respuesta es relativamente sencilla y casi siempre es "" (especialmente para aquellos que tienen un préstamo con Liberbank).

Las VPO está reguladas por varios planes estatales de vivienda y en ellos se prevé como se calcula los intereses a pagar.
Hasta el Plan 2005-2008, se aplicaba la referencia IRPH bonificada por el Gobierno y, a partir del Plan 2009-2012, se ha empezado a utilizar el EURIBOR.

Lo que no prevé ninguno de los Planes es que los Bancos puedan aplicar una "cláusula suelo" en ese tipo de préstamos y, no obstante, lo hacen en muchas. Y eso, como en los demás casos, implica que esa cláusula es nula y el banco tiene que eliminarla y devolver lo que ha cobrado en exceso. Es más, muchas veces la "cláusula suelo" ni siquiera aparece en la escritura del préstamo y solo se puede ver en los recibos de los pagos mensuales.

Especialmente en lo que toca, por ejemplo, a las provincias de Badajoz y Cáceres (y específicamente al llamado "plan de las 60.000), hay cada vez más sentencias que declaran la nulidad de esas cláusulas.

De hecho, es el colmo que, en un caso de "Vivienda de Protección(?) Oficial", lo que al final suceda es que no solo estén en peor situación y pagando más intereses que las viviendas que no son de VPO (por el hecho de que casi todas tienen el IRPH), como además el banco les haya "metido" una "cláusula suelo" y tampoco se puedan beneficiar de las bajadas del IRPH...hemos visto pocas situaciones más contradictorias y más injustas...

¿Tiene Vd. una VPO? Contáctenos ya y descubra como le podemos ayudar a Vd. también.

Sobre el IRPH en los préstamos hipotecarios y las varias sentencias que declaran su nulidad y condenan a devolver!

publicado a la‎(s)‎ 9 may. 2016 9:31 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 9 may. 2016 9:33 ]

En cualquier préstamo hipotecario, los intereses ordinarios o remuneratorios que pagamos al banco por prestar el dinero son calculados con base en la suma de una referencia oficial (Euribor a un año o alguno de los tipos de IRPH) + un diferencial (por ejemplo, 0,5 ó 1). De esa suma, sale el % de intereses a paar al banco cada mes.


¿Qué es el IRPH?

Es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), oficialmente denominado tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre.


¿Diferencia entre IRPH y EURIBOR?
Dejando ahora de lado aspectos más técnico-financieros, fundamentalmente, la gran diferencia está en que mientras el EURIBOR es una referencia que recoje variaciones y referencias financieras internacionales, el IRPH recoge las que tienen lugar entre las entidades financieras en España y, en lo que toca al bolsillo de los consumidores españoles, el EURIBOR est´ahora en valores negativos mientras el IRPH lleva muchos años con valores muy superiores al EURIBOR.

Consecuencia: Quien tiene su préstamo con la referencia IRPH paga mucho más que quien la tiene indexada al EURIBOR.


¿Problemas relacionados con el IRPH?
Hasta finales de 2013, había cuatro "tipos" de IRPH:
1. Cajas
2. Bancos
3. CECA
4. Conjunto de Entidades

En Noviembre de 2013, el Gobierno, tras muchas reclamaciones y protestas, decidió hacer el favor de eliminar los tres primeros tipos y mantuvo solamente el de "Entidades".


¿Cambios en los préstamos con IRPH?

Todos los préstamos tienen una de las tales "referencias", pero además tienen previstos "índices sustitutivos" para el caso de que algo pasara con la referencia principal.

Tras la eliminación por parte del Gobierno de los 3 tipos de IRPH, se estipuló por Ley que los préstamos que los tuvieran quedarían indexados al IRPH Entidades en el caso de que no tuvieran un índice sustitutivo que obligara a aplicar el EURIBOR +1% o, como hemos visto en casos puntuales, el interés legal del dinero.


¿IRPH ABUSIVO Y NULO?

Cada vez son más las sentencias (especialmente en Catalunya y País Vasco) que declaran que el IRPH (en cualquier de sus tipos) es una cláusula abusiva y nula porque su cálculo, que se realizaría mediante fórmulas no transparentes ni informadas al prestatario, puede ser manipulado por las propias entidades que facilitan los datos para su elaboración al Banco de España y, en consecuencia, el "precio" a pagar por el consumidor seria "variable" en la precisa medida que lo quisiera el prestamista y de eso, desde luego, no es informado el consumidor.

También en estos casos se aplica la misma legislación en que se fundamenta la nulidad de las "cláusulas suelo", a saber, la Ley de Condiciones Generales de Contratación y la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios.


¿DEVOLUCIÓN DE LO COBRADO?
En todas las sentencias, se condena a las entidades financieras demandadas a devolver al prestatario las cantidades satisfechas en virtud de la cláusula anulada.

La diferencia viene siendo que, mientras unos juzgados, deciden que se aplique el EURIBOR en sustitución, otros directamente declaran que el préstamo no devengará intereses a favor del Banco.

En esta parte del problema, queda mucho por discutir todavía a nivel jurídico.

Lo que sí es cierto es que quien tiene su "hipoteca" con la referencia IRPH y lleva muchos años pagando bastante más que aquellos con el EURIBOR también puede reclamar y además conseguir que le devuelvan lo pagado en exceso.


¿Tiene Vd. un préstamo con IRPH?

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Cláusulas Suelo y devolución integral - Sobre el alcance y los efectos que puede tener la resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

publicado a la‎(s)‎ 21 abr. 2016 1:12 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 29 abr. 2016 4:05 ]

Cláusulas Suelo y devolución integral - Sobre el alcance y los efectos que puede tener la resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea


Son ya varias las consultas que venimos recibiendo sobre este tema, así que aprovechamos para lanzar algunas notas.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea lo que hará es contestar a la consulta de algunos juzgados españoles y de la Comisión Europea en el ámbito de un procedimiento que se llama "cuestión perjudicial" para la interpretación de normas del Derecho español que se basan en normas del Derecho comunitario. 
De hecho, en su momento y antes de dictar su sentencia de 9 de mayo de 2013, debió el Tribunal Supremo presentar esa consulta al TJUE, pero enfin...

La decisión del TJUE vinculará a esos juzgados y a todos los demás. 
No obstante, no se trata de un recurso y las sentencias ya dictadas no se verán afectadas. 
Esto significa, sin contar con quien ha obtenido sentencias que condenaban a la devolución total del exceso cobrado (hay varias provincias en que sí se consigue), que quien ya haya obtenido una sentencia y solo haya pedido la devolución desde 2013 y no se haya reservado parte de esa acción judicial para reclamar, eventualmente, la devolución del restante, ya no podrá hacerlo si la decisión del TJUE va en el sentido de que hay que devolver la totalidad del exceso cobrado. 
Todos los demás afectados que todavía no han reclamado judicialmente, de entrada, deberán hacerlo para conseguir algo de los bancos (es lamentable y vergonzoso, pero los bancos no reaccionan si no es ante un juez) y, o bien se reservan parte de la petición de devolución a la espera de lo que diga el TJUE o, tras esa decisión yen el ámbito de su procedimiento judicial, ya podrán reclamar de acuerdo con lo que haya dictaminado el TJUE (en el caso de que decida en contra del criterio del Tribunal Supremo).


Os dejo un link para una página de la Comisión Europea que lo explica rápidamente: http://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/…


Consúltenos gratuitamente sobre su caso

 

Sobre la última sentencia ganada por ADICAE en relación a las cláusulas suelo

publicado a la‎(s)‎ 21 abr. 2016 1:10 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 21 abr. 2016 1:10 ]

Importante! Sobre la última sentencia ganada por ADICAE en relación a las cláusulas suelo, hay que aclarar que se trata de un procedimiento en que varios miles de particulares demandaban en conjunto y esa sentencia se aplica solamente a ellos, por lo que no tiene efectos generales para los que no hayan demandado a su banco (como parece ser la impresión generalizada).

Por otro lado, lo único señalable es el nº de entidades bancarias afectadas por la sentencia que fueron prácticamente todas (aunque para cada caso concreto), o sea, si, para los que nos venimos dedicando profesionalmente a la reclamación de los derechos de nuestros Clientes ante los Bancos(y son ya largas decenas y decenas de reclamaciones y demandas), ya era más que claro que ninguno había cumplido los requisitos para que la cláusula suelo fuera válida, queda ahora aún más evidente.

En lo demás, no hay nada nuevo, el juzgado de Madrid ha seguido el criterio de no devolver el exceso que se haya cobrado antes de Mayo de 2013 (si hubiera sido en los juzgados de otra provincia, sí se hubiera conseguido la totalidad) y todos a esperar lo que diga el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el dictamen pedido por la Comisión en relación a la limitación a las devoluciones que ha impuesto el Tribunal Supremo en España...¿qué nos esperará?

http://economia.elpais.com/…/actuali…/1460039021_223346.html

Sobre la eliminación y el fin de las Cláusulas Suelo y de Gastos Hipotecarios y la devolución de lo cobrado indebidamente por los Bancos

publicado a la‎(s)‎ 11 dic. 2015 6:05 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 21 oct. 2017 4:59 ]

Son cada vez más profusas las noticias sobre las llamadas "cláusulas suelo" y de "gastos" en los préstamos bancarios (hipotecarios o no) a particulares. 

¿Tiene Vd. un préstamo bancario hipotecario y la mensualidad no ha bajado desde 2009? Qué puede hacer para conseguir no solo un importante ahorro mensual pero además la devolución de lo que ha pagado en exceso hasta ahora?

De acuerdo con lo que hemos visto hasta ahora de la actuación de casi todos los Bancos con nuestros Clientes, ninguno está dispuesto, sin previa acción judicial, a eliminar la cláusula suelo de los préstamos y además devolver el exceso.

Así, debemos iniciar una reclamación bancaria o una conciliación judicial antes de presentar la demanda de forma a conseguir además la condena en costas de la entidad bancaria.

La demandas relacionadas con las cláusula suelo se ganan en el 99% de los casos y solo cobramos si Vd. cobra!

Consúltenos gratuitamente aquí para saber cual es la mejor opción y las mejores condiciones para su caso concreto!


¿Le ha propuesto su Banco reducir los intereses o quitar la cláusula suelo durante un tiempo o incluso totalmente pero intentado convencerlo de que no hay forma de que consiga la devolución de sus dinero? 

La verdad es que, sin que estén dispuestos a eliminar la cláusula suelo definitivamente y además devolver el exceso, no hay forma de que Vd. consiga realmente algo positivo visto que esa cláusula solo funciona a favor del Banco...

Consúltenos gratuitamente, clicando aqui! Hemos conseguido ya la devolución de cientos de miles de euros a nuestros Clientes en varios puntos de España.


¿Qué son las "cláusulas suelo" y cuánto vienen obligando a pagar en exceso cada mes?

Se trata una cláusula que aparece (más o menos disimulada) en el contrato de préstamo hipotecario normalmente para la compra de una vivienda o cualquier inmueble y por la que el banco (prácticamente todos los Bancos en España), a pesar de decir que se trata de una "hipoteca" a "interés remuneratorio variable" (o sea que podría subir o bajar en beneficio del Cliente), en la práctica se protege de las bajadas de los tipos de interés y lo convierte en "interés fijo". 
Así, en dichas cláusulas se "pacta" (impone) un interés mínimo (de ahí el nombre de “suelo“) que el cliente deberá pagar independientemente de cómo esté el "EURIBOR a 1 año" (índice de referencia de la mayoría de los préstamos) y sin siquiera haberle sido explicado su existencia y su funcionamiento.

Al final, son las que vienen impidiendo que las amortizaciones mensuales de dichos préstamos se reduzcan de acuerdo con las drásticas reducciones del EURIBOR y, en consecuencia, vienen impidiendo, desde hace años, que miles y miles de familias consigan un importante ahorro mensual, especialmente en una época tan delicada como la que atraviesa España, de hecho, se estima que en media, por tener una cláusula suelo en su préstamo bancario (hipotecario o no), cada familia paga cerca de 200 euros mensuales más (casi 2.500 euros al año) que lo que tendría que pagar y el exceso pagado (que habría que devolver) asciende, en media, a 5.000 euros más


La situación actual según las Sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

Desde la última Sentencias de 21 de Diciembre de 2016 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, es ya pacífico que los Bancos, declarada judicialmente o reconocida por ellos la nulidad de dichas cláusulas, tienen que devolver TODO lo que hayan cobrado en exceso por la aplicación de la cláusula suelo.

¿Quiere saber cuanto podría ahorrarse al mes y cuanto le tendrían que devolver? Consúltenos gratuitamente aquí


¿Y si el Banco me obligó a firmar un acuerdo por el que eliminaba o reducía la cláusula suelo si yo renunciaba a reclamarle y resulta que me engañó y me hizo renunciar a reclamar mi dinero?

Tenemos ya varias sentencias ganadas en varios puntos de España que declaran que esa renuncia es nula y que el Banco tiene que devolver lo que ha cobrado en exceso.

¿Quiere saber si su acuerdo también es nulo? Consúltenos gratuitamente aquí


¿Y en relación a los Gastos Hipotecarios?

Tras las últimas sentencias que hemos ganado, estamos en condiciones de decirle que no sólo es nula la cláusula en la que los Bancos imponen al prestario que pague todos los gastos relativos al contrato de préstamo como, además, que los escenarios posibles son los siguientes:

1. Condena al pago por parte del banco de todos los gastos relacionados con el contrato de préstamo (notaria, registro de la propiedad e Impuesto sobre AJD)
2. Condena al pago por parte del banco de la totalidad de los gastos con el registro y la totalidad de los gastos con el notario y nada en relación al IAJD
3. Condena al pago por parte del banco de la totalidad de los gastos con el registro, de la copia notarial autorizada y nada en relación al IAJD

Una sentencia aprecia dolo en la aplicación del índice IRPH Entidades a una hipoteca para la adquisición de vivienda

publicado a la‎(s)‎ 16 nov. 2015 7:33 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 5 ene. 2016 3:01 ]

El Juzgado de lo Mercantil Número 1 de San Sebastián ha dictado una senencia, de fecha 30 de septiembre, por la que declara la nulidad de un contrato de novación de un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda familiar, al apreciar "dolo" en la actuación de la entidad, que aplicó el índice IRPH Entidades para determinar el tipo de interés a pagar.

Según ha informado la plataforma IRPH Stop Gipuzkoa en un comunicado, en la sentencia se condena a la entidad a sustituir ese índice de referencia por el Euribor+1 con efecto retroactivo y a pagar, además, las costas del proceso.

Los hechos

El demandante firmó en 2007 un contrato de préstamo hipotecario de veinte años de duración con la entidad.

Esta hipoteca fue referenciada al índice IRPH Cajas con sustitutivo Euribor+1 para el caso de que el tipo original desapareciera.

En junio de 2012, con el IRPH Cajas acercándose ya al cuatro por ciento, la familia no podía hacer frente a las cuotas de la hipoteca. Sin embargo para entonces ya estaba en vigor la Orden Ministerial EHA/2899/2011 de 28 de octubre (de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios), que dicta la desaparición del IRPH Cajas, por lo que la entidad conocía que el tipo de interés sustitutivo de Euribor+1 sería de aplicación muy pronto.

Sin embargo, la entidad ha "demorado al máximo permitido por la legalidad" la sustitución del citado índice, sin que en junio de 2012 informase de esa sustitución "ni les aplicó de inmediato el índice sustitutivo", sino que les ofreció "incrementar el plazo de amortización de su préstamo en ocho años adicionales para conseguir de este modo rebajar la cuota mensual, aunque fuera a costa de alargar en el tiempo el pago de intereses por la deuda".

Además, en el contrato de novación correspondiente, "y sin previo aviso a la familia", la entidad "sustituyó el tipo de referencia IRPH Cajas, que se encontraba a punto de desaparecer, por IRPH Entidades, que seguía y sigue vigente".

La sentencia

Según informa  IRPH Stop Gipuzkoa, la demanda ha sido estimada íntegramente, y la sentencia establece que «la entidad bancaria debió advertir al cliente, por un lado, que el IRPH Cajas iba a desaparecer, y por otro, que la decisión de sustituirlo por el IRPH conjunto entidades no era neutra, porque este último ha sido siempre notablemente superior en importe al Euribor, superando con creces el diferencial de 1 punto. Al no facilitarse ese dato se incurre en una omisión grave».

En consecuencia, se declara la nulidad de la escritura de novación y se condena a la entidad «a restituir a los demandantes las cantidades indebidamente cobradas», recalculando las cuotas con el tipo de interés sustitutivo Euribor+1. 

Según las mismas fuentes, la sentencia es especialmente contundente al dictar que la actuación de Kutxabank es constitutiva de «dolo», que el diccionario de la RAE define como «voluntad maliciosa de engañar a alguien». Para demostrarlo, añade que la entidad usó «maquinaciones engañosas» al no informar a la familia e introducir un tipo de referencia «claramente favorable al prestamista, pues evita que opere el pactado como sustitutivo». Aprecia «gravedad» en la conducta de Kutxabank, «al no constar advertencia expresa de la entidad bancaria de que el IRPH Cajas iba a desaparecer, y por lo tanto, cabía la posibilidad de acogerse a un tipo de interés variable mucho más conveniente para el cliente», en referencia al Euribor+1 previsto en el contrato original. (EUROPA PRESS y Redacción)


FUENTE: http://noticias.juridicas.com/

Otras ocho ‘cláusulas suelo’ eliminadas por el Supremo por falta de transparencia

publicado a la‎(s)‎ 16 nov. 2015 7:33 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 5 ene. 2016 3:09 ]

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado nueva sentencia, de 8 de septiembre de 2014, sobre cláusulas suelo incorporadas a préstamos hipotecarios y sobre el necesario control de transparencia, de la que es ponente el magistrado Francisco Javier Orduña, que anula ocho clausulas diferentes.

En esta sentencia se reitera la doctrina ya fijada por la sentencia de 9 de mayo de 2013 en orden a la consideración de la cláusula suelo inserta en los préstamos hipotecarios como una cláusula impuesta al consumidor y no negociada, sometida a los controles de las condiciones generales de contratación, los cuales no se superan por el cumplimiento de la regulación sectorial bancaria sino que se han de someter a un control de legalidad implícito en el control de transparencia y de necesaria supervisión judicial.

El presente caso plantea, como cuestión de fondo, la aplicación del control de transparencia a una cláusula predispuesta por la que se limita la variación a la baja de los tipos de interés en un contrato de préstamo garantizado con hipoteca (la denominada ‘cláusula suelo’); todo ello con fundamento en la legislación especial sobre condiciones generales de la contratación y protección de los consumidores en atención a la inadecuada información al respecto, a su incidencia en la correcta definición del contrato celebrado y al desequilibrio contractual generado.

El procedimiento que ha dado origen a este recurso se inició por una demanda en la que se acumularon ocho acciones de nulidad individual de la denominada ‘cláusula suelo’ inserta en préstamos con garantía hipotecaria. En la demanda, en síntesis, se alega que las entidades bancarias, entre ellas la aquí demandada, conocían la evolución de los tipos de interés y también preveían la evolución cíclica del Euribor, índice de referencia más frecuente en los préstamos con interés variable.

Las escrituras fueron leídas por los notarios y los actores fueron advertidos de la posibilidad de su lectura. Consta la existencia de una oferta vinculante, salvo en los casos en los que por razón de su cuantía no era legalmente precisa su entrega. En los supuestos en los que no se entregó el folleto, el tipo mínimo se destacó en negrita o en negrita y subrayado. Defiende la validez y legitimidad de estas cláusulas de limitación del tipo de interés.

La sentencia, refinando el fallo anterior de la Sala sobre cláusulas suelo, consagra definidamente el control de transparencia real que se enmarca en el control general de abusividad y que implica el necesario cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes a la hora de configurar estos contratos que permitan que el consumidor comprenda realmente las consecuencias jurídicas y económicas del producto o servicio ofertado. Y este control de transparencia no se reduce a la necesidad de que las cláusulas sean simplemente claras desde el punto de vista gramatical.

En el caso analizado por el TS -cláusulas insertas en los préstamos - la cláusula suelo no superó este juicio de transparencia al no formar parte de las negociaciones y tratos preliminares que se llevaron a cabo, ni tampoco resultó destacada y diferenciada en el contrato ni en la previa oferta vinculante al quedar inserta en una cláusula mucho más amplia y genérica sobre el interés variable.

Excluido el carácter negociado de la cláusula suelo, el análisis del presente caso se dirige a valorar si, conforme a la naturaleza y caracterización que se ha realizado del control de transparencia, el predisponente cumplió con el especial deber de comprensibilidad real de dicha cláusula en el curso de la oferta comercial y de la reglamentación contractual predispuesta.

En este sentido, atendido el marco de la contratación realizado, no se observa que el banco incluyera los criterios precisos y comprensibles en orden a que los prestatarios pudieran evaluar, directamente, el alcance jurídico de la cláusula suelo respecto a la modulación de la oferta comercial que se realizaba.

En efecto, fuera del debate acerca de si la denominada cláusula suelo (sujeción a un interés mínimo) desnaturaliza o no el concepto de interés variable, lo cierto es que, a los efectos del principio de transparencia real, constituye un elemento significativo en la modulación o formulación básica de la oferta de este tipo de contratos, que debe ser objeto de un realce específico y diferenciable. 
En el presente caso, esto no fue así pues el alcance de las cláusulas suelo no formó parte de las negociaciones y tratos preliminares que se llevaron a cabo, ni tampoco resultó destacado y diferenciado, específicamente, ni en el marco de la oferta comercial realizada, ni en el contexto de las escrituras públicas de los préstamos hipotecarios, objeto de estudio, en donde su referencia se realiza sin resalte o especificidad alguna dentro de una cláusula más amplia y extensa rubricada, significativamente, en atención a la regulación del "interés variable" del préstamo.

Al respecto, también resulta significativo que la parte recurrida, fuera de probar los anteriores extremos en el curso de la reglamentación predispuesta, descargue el cumplimiento de su propio deber de transparencia en los protocolos notariales de los contratos celebrados.

En este sentido señala el ponente, que sin perjuicio de la importante función preventiva que los notarios realizan sobre el control previo de las condiciones generales de la contratación que, conforme a la caracterización y alcance del control de transparencia expuesto, la comprensibilidad real debe inferirse del propio juego o desarrollo de la reglamentación predispuesta, de forma que la lectura de la escritura pública y, en su caso, el contraste de las condiciones financieras de la oferta vinculante con la del respectivo préstamo hipotecario, no suplen, por ellos solos, sin protocolo o actuación específica al respecto, el cumplimiento de este especial deber de transparencia.

En segundo lugar, una vez que ha quedado excluido el cumplimiento, por parte del predisponente, del deber de transparencia en el propio curso de la oferta y de la reglamentación predispuesta cabe plantearse, en su caso, si este control queda acreditado en el ámbito de la “transparencia formal o documental” que acompaña a este modo de contratar, particularmente del documento en donde se contempla la llamada oferta vinculante.

Finalmente, la sentencia concluye que la Sala se ve imposibilitada de examinar las consecuencias de la declaración de nulidad de la cláusula suelo a la hora de declarar si las cantidades cobradas por el banco en aplicación de dicha cláusula habrían de devolverse al consumidor ya que tal cuestión fue rechazada en primera instancia y no fue recurrida en apelación por la parte perjudicada.


Autor: Javier Ardalán

Fuente: http://www.icnr.es/

Ejecución hipotecaria y cláusulas abusivas - la Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE sobre las ejecuciones hipotecarias en España

publicado a la‎(s)‎ 16 nov. 2015 7:30 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 5 ene. 2016 2:45 ]

Ha llegado al fin la esperada Sentencia del Tribunal de Justicia de 14 de marzo de 2013, que resuelve el asunto C-415/11, cuyo objeto es la petición de decisión prejudicial planteada, con arreglo al artículo 267 del Tratado de funcionamiento de la Unión Europea, por el Juzgado de lo Mercantil número 3 de Barcelona, ocupado por el Magistrado Don José María Fernández Seijo, a instancia del Letrado Sr. Moreno Trigo. Vaya por delante mi reconocimiento a ambos. Y es que no era fácil, ni lo será en el futuro, hacer frente a la poderosísima maquinaría técnica, jurídica, mediática y política que ha soportado e impuesto, a un tiempo, el sistema financiero e inmobiliario que, al tiempo que impulsaba el crecimiento de este país, socavaba sus cimientos hasta convertirlo en la ruina que hoy es. Ese complejo entramado, con el que el Tribunal Constitucional no pudo o quiso enfrentarse (me remito a su Auto de 19 de julio de 2011, que inadmitió una cuestión de inconstitucionalidad relativa al procedimiento de ejecución hipotecaria), continúa resistiéndose al cambio, pero nada ha podido hacer frente a un control judicial como el europeo, que se muestra verdaderamente efectivo.

Y es que, en primer lugar, no puede sino destacarse el hecho de que entre el planteamiento de la cuestión prejudicial, que recibió el Tribunal el 8 de agosto de 2011, y la Sentencia, fecha como he señalado a 14 de marzo de 2013, hayan transcurrido tan solo diecinueve meses. Y digo tan solo porque, tomando como ejemplo la última Sentencia del Tribunal Constitucional resolutoria de una cuestión de inconstitucionalidad, la Sentencia 42/2013, de 14 de febrero, puede constatarse la gran diferencia en el plazo de resolución, pues la cuestión tuvo entrada en el Tribunal Constitucional el 24 de noviembre de 2008, casi cinco años antes, sin que el asunto resuelto pueda considerarse más complejo desde un punto de vista técnico-jurídico en modo alguno. Proteger al más débil, que es precisamente lo que ha hecho el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, formal y materialmente, requiere hacerlo lo más rápidamente posible, sin demoras ni dilaciones indebidas (y no utilizo aquí el concepto técnico-jurídico sino uno puramente material).

La Sentencia del Tribunal de Justicia, ratificando el criterio y los argumentos expresados por la Abogada General, sra. J. Kokott, concluye declarando que “la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que se opone a una normativa de un Estado miembro, como la controvertida en el litigio principal, que, al mismo tiempo que no prevé, en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria, la posibilidad de formular motivos de oposición basados en el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituye el fundamento del título ejecutivo, no permite que el juez que conozca del proceso declarativo, competente para apreciar el carácter abusivo de esa cláusula, adopte medidas cautelares, entre ellas, en particular, la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando acordar tales medidas sea necesario para garantizar la plena eficacia de su decisión final”.

En suma, viene a afirmar el Tribunal de Justicia que el consumidor español de productos hipotecarios están indefenso ante un procedimiento ejecutivo que impide al juez valorar o pronunciarse sobre el carácter abusivo de las cláusulas del contrato de préstamo hipotecario y que tal indefensión está proscrita por la normativa europea que cita. El argumento subyacente no es nuevo, pero si ha sido depurado técnicamente gracias a los esfuerzos del Letrado proponente, del Magistrado que elevó la cuestión y del Tribunal que la resolvió. Y digo que no es nuevo porque han sido muchos y diversos los pronunciamientos judiciales, dictados casi “en rebeldía” del juzgador, en los que se ponía de manifiesto el desequilibrio palpable entre entidades financieras y deudores hipotecarios, la injusticia material de la situación, los abusos de algunas entidades y el insoportable papel de ejecutor, si no de verdugo, en el que las leyes situaban a los Jueces y Magistrados encargados de despachar la ejecución sin margen alguno para moderarla. Era de esperar, ante tal situación, que tarde o temprano el Derecho proporcionase una respuesta técnica depurada y, desgraciadamente, era también de esperar que la imposición de tal respuesta a la realidad de este país nuestro tuviese que venir de fuera.

Hay quien dice que el Tribunal no obliga a modificar la legislación hipotecaria o procesal civil española. Es cierto. No le corresponde al Tribunal tal competencia. Pero lo que el Tribunal de Justicia hace es algo más contundente, pues impone la observancia de la normativa de la Unión Europea desplazando a la española, de forma prevalente, habilitando y exigiendo a un tiempo a los jueces nacionales a actuar en consecuencia. De este modo, el Tribunal ha dado a los jueces españoles la potestad de moderar los juicios ejecutivos que la Ley española, infringiendo el derecho europeo, les negaba. Ni más, ni menos. Y a partir de ahí, el legislador español sabrá que hacer, o quizá no, pero la justicia seguirá su curso de acuerdo con el criterio expresado en la Sentencia del Tribunal de Justicia. Al respecto, la misma Sentencia del Tribunal de Justicia deja meridianamente clara la situación al declarar que “el artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que el concepto de «desequilibrio importante» en detrimento del consumidor debe apreciarse mediante un análisis de las normas nacionales aplicables a falta de acuerdo entre las partes, para determinar si –y, en su caso, en qué medida– el contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable que la prevista por el Derecho nacional vigente. Asimismo, resulta pertinente a estos efectos llevar a cabo un examen de la situación jurídica en la que se encuentra dicho consumidor en función de los medios de que dispone con arreglo a la normativa nacional para que cese el uso de cláusulas abusivas” y que “para determinar si se causa el desequilibrio «pese a las exigencias de la buena fe», debe comprobarse si el profesional, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía estimar razonablemente que éste aceptaría la cláusula en cuestión en el marco de una negociación individual. 
El artículo 3, apartado 3, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que el anexo al que remite esa disposición sólo contiene una lista indicativa y no exhaustiva de cláusulas que pueden ser declaradas abusivas”.

El juez nacional, en suma, deberá realizar ese control, puede y debe hacerlo, debe verificar si existen cláusulas abusivas en el contrato tal cual se desprende de la Sentencia y se explica en el comunicado de prensa emitido por el Tribunal que, recogiéndolos de la Sentencia, cita ejemplos como los intereses de demora excesivos, la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo por incumplimientos del deudor en un periodo limitado o la liquidación unilateral por el prestamista del importe de la deuda impagada, vinculada a la posibilidad de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. Y el criterio del Tribunal afecta a todo juicio ejecutivo, en curso actualmente o que se inicie a partir de este momento, sin que pueda oponerse una hipotética retroactividad del criterio del Tribunal, que sería además de grado mínimo pues aunque afecte a contratos anteriores se aplicaría en relación con su ejecución en un momento posterior a aquél en que fue emitida la Sentencia del Tribunal de Justicia. Es más, es posible incluso analizar el alcance que puede tener el pronunciamiento del Tribunal en relación con ejecuciones hipotecarias ya realizadas, en la medida en que puedan plantearse reclamaciones de daños derivados de la inobservancia del derecho de la Unión.

Todo lo anterior parece imponer un cambio de modelo. El tiempo lo dirá. Quienes han sostenido e impuesto el sistema que hoy parece caído no cederán fácilmente. Seguirán esgrimiendo las bondades del crédito barato para alimentar al sector inmobiliario a costa del adquirente final y de sus derechos. Quizá, sólo quizá, porque son otros los que esgrimen verdades absolutas, el país precisa crédito no inmobiliario; y quizá, sólo quizá, para ello no sea mala cosa que el crédito inmobiliario resulte más caro porque la posición de acreedores y deudores resulte más equilibrada y, consecuentemente, el riesgo crediticio. Quizá, sólo quizá, sea esta la forma de acabar con una economía especulativa que las sucesivas leyes urbanísticas e inmobiliarias siempre han pretendido y nunca conseguido acotar. Quizá, tan solo quizá, el problema no era el suelo sino el dinero que financiaba su adquisición. Quizá.

Autor: Julio Tejedor Bielsa

FUENTE: http://administracionpublica.com/hipotecas-clausulas/

Aclaración del TS sobre la sentencia de las cláusulas suelo en los contratos de préstamo hipotecario

publicado a la‎(s)‎ 16 nov. 2015 7:29 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 5 ene. 2016 2:41 ]

La Sala 1.ª del TS acaba de hacer público un auto de aclaración de su sentencia de 9 de mayo pasado, sobre las cláusulas suelo de los contratos hipotecarios.

Como aspecto más destacado de este Auto, el TS aclara que:

1. Los seis motivos enumerados en la sentencia de 9 de mayo para identificar una cláusula contractual como no transparente, constituyen parámetros tenidos en cuenta para formar el juicio de valor abstracto referido a las concretas cláusulas analizadas, pero no se está ante una relación exhaustiva de circunstancias a tener en cuenta con exclusión de cualquier otra.

2. El perfecto conocimiento de la cláusula suelo, de su trascendencia y de su incidencia en la ejecución delcontrato, a fin de que el consumidor pueda adoptar su decisión económica después de haber sido informado cumplidamente, es un resultado insustituible, aunque susceptible de ser alcanzado por pluralidad de medios

3. La falta de información que requiere la especial transparencia de las cláusulas suelo no negociadas individualmente, incorporadas a contratos de préstamo hipotecario suscritos con consumidores, no queda subsanada por el hecho de que en casos concretos se hayan abaratado los créditos durante un periodo de tiempo."

Los principales argumentos del Tribunal son los siguientes:

"(...) 11. El apartado séptimo del fallo, identificó seis motivos diferentes -uno de ellos referido a las cláusulas utilizadas por una de las demandadas- cuya conjunción determinó que las cláusulas suelo analizadas fuesen consideradas no transparentes. 

12. A la vista de lo razonado en la sentencia y de los términos del fallo queda claro que las circunstancias enumeradas constituyen parámetros tenidos en cuenta para formar el juicio de valor abstracto referido a las concretas cláusulas analizadas. No se trata de una relación exhaustiva de circunstancias a tener en cuenta con exclusión de cualquier otra. Tampoco determina que la presencia aislada de alguna, o algunas, sea suficiente para que pueda considerarse no transparente la clausula a efectos de control de su carácter eventualmente abusivo. (...)

13. También se deduce con claridad de la sentencia cuya aclaración se interesa que el perfecto conocimiento de la cláusula, de su trascendencia y de su incidencia en la ejecución del contrato, a fin de que el consumidor pueda adoptar su decisión económica después de haber sido informado cumplidamente, es un resultado insustituible, aunque susceptible de ser alcanzado por pluralidad de medios. Para el futuro, no puede anudarse de forma automática al cumplimiento de determinadas fórmulas, tantas veces convertidas en formalismos carentes de eficacia real. Y hacia el pasado, no tolera vaciar de contenido la sentencia que condena a eliminar de los contratos en vigor las cláusulas declaradas nulas. (...)

17. La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable, cuando el índice de referencia o su evolución, previsible para el profesional, a corto o medio plazo lo convertirán en interés mínimo fijo, variable nada más al alza, constituye uno de los diferentes supuestos de falta de transparencia y de cláusula abusiva, sin necesidad de que concurra ningún otro requisito. 

18. El hecho de que circunstancialmente la claúsula haya resultado beneficiosa para el consumidor durante un periodo de tiempo no la convierte en transparente ni hace desaparecer el desequilibrio en contra de los intereses del consumidor, ya que, como hemos indicado, la cláusula tiene por finalidad exclusiva proteger los intereses de la prestamista frente a las bajadas del índice de referencia. (...)

19. Aunque lo expuesto se desprende con claridad de la sentencia, por razones prácticas, a fin de evitar cualquier posible equívoco, procede aclarar el extremo séptimo del fallo en el sentido de que la nulidad de la cláusula suelo no queda subsanada por el hecho de que el consumidor se haya visto beneficiado durante un tiempo de las bajadas del índice de referencia. (...)

22. En el caso de condiciones generales de la contratación el artículo 21 de la Ley 7/1998, atribuye al tribunal la facultad de acordar la publicación del fallo de la sentencia, lo que, como se razona en el apartado 295 de la sentencia cuya subsanación se pretende, debe ponerse en relación con su finalidad -que la noticia llegue al máximo número posible de destinatarios de forma útil-. Por ello, dentro de los límites fijados por la norma, la difusión de la sentencia debe ajustarse a las reglas de la comunicación de la noticia en función del medio utilizado –prensa escrita- y del sector de la población al que la misma se dirige –ciudadano medio lector de diarios-, que exigen no dificultar el acceso al contenido esencial del mensaje mediante una extensión excesiva que puede desmotivar su lectura, enmascararlo, o diluirlo mediante una información exhaustiva sobre extremos que, aunque importantes, no dejan de ser secundarios y fácilmente accesibles. (...)

25. El apartado 110 de la sentencia contiene una referencia al apartado 27 de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 octubre 2006 (asunto C-168/05, caso Mostaza Claro), fruto de un error informático manifiesto, que se introduce en los siguientes términos “Puedes citar una sentencia en vez de unas conclusiones de abogado general, por ejemplo: […]”, al incluir una de las notas internas entrecruzadas entre los miembros del esta Sala en la elaboración de la sentencia. 

Por lo expuesto, en nombre de S. M. El Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español. 

PARTE DISPOSITIVA 

LA SALA ACUERDA: 

PRIMERO: Ha lugar a rectificar la referencia a los apartados 2, 3 y 4 del antecedente de hecho primero, contenida en el pronunciamiento séptimo de la sentencia, que debe sustituirse por la referida a los apartados 3, 4 y 5 del indicado antecedente de hecho primero, de tal forma que, donde dice “Séptimo: Declaramos la nulidad de las cláusulas suelo contenidas en las condiciones generales de los contratos suscritos con consumidores descritas en los apartados 2, 3 y 4 del antecedente de hecho primero de esta sentencia […]”, debe decir “Séptimo: Declaramos la nulidad de las cláusulas suelo contenidas en las condiciones generales de los contratos suscritos con consumidores descritas en los apartados 3, 4 y 5 del antecedente de hecho primero de esta sentencia […]”.

SEGUNDO: No ha lugar a la aclaración del extremo séptimo del fallo en el sentido interesado en la primera de las aclaraciones solicitada.

TERCERO: Ha lugar a aclarar que la falta de información que requiere la especial transparencia de las cláusulas suelo no negociadas individualmente, incorporadas a contratos de préstamo hipotecario suscritos con consumidores, no queda subsanada por el hecho de que en casos concretos se hayan abaratado los créditos durante un periodo de tiempo.

CUARTO: Ha lugar a completar el apartado decimoprimero del fallo que debe decir “Decimoprimero: Acordamos la publicación de los apartados sexto a décimo del fallo de esta sentencia, ambos inclusive, en un diario de los de mayor difusión de la provincia de Sevilla, con letra de tamaño 10 o superior, a cargo de las demandadas por terceras e iguales partes en el plazo de 30 días desde su notificación.

QUINTO: Se suprime la referencia al apartado 27 de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 octubre 2006 (asunto C-168/05, caso Mostaza Claro), que se introduce en los siguientes términos “Puedes citar una sentencia en vez de unas conclusiones de abogado general, por ejemplo: […]”.


Fecha: 12/06/2013 [14:54] h.
Origen: Redacción NJ

http://noticias.juridicas.com/actual/veractual.php?id=2945


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