¿Puedo reducir la renta que pago por el local en que desarrollo mi actividad por el Covid19?

25 Mar ¿Puedo reducir la renta que pago por el local en que desarrollo mi actividad por el Covid19?

Uno de los problemas que está generando el actual estado de alarma motivado por el covid19/coronavirus para muchas empresas y autónomos que venden o atienden al público en general es que, a pesar de la obligación legal o necesidad de cierre de los establecimientos en los que desarrollan sus actividades en virtud, directa o indirectamente, de la pandemia, siguen teniendo que pagar la renta mensual de dichos locales aunque estén sin posibilidad de usarlos y generar ingresos. ¿Tienen derecho a reducir la renta de dichos locales por ese motivo? Tienen derecho a dejar de pagarla completamente? Depende de lo siguiente.

1) ¿Tengo derecho a dejar de pagar completamente la renta del local?

No, salvo que el arrendador acepte una propuesta en ese sentido o conceda un aplazamiento o moratoria o salvo que estuviese previsto expresamente en el contrato.

Aunque el Gobierno haya calificado esta situación de pandemia como siendo de «fuerza mayor», lo ha hecho a efectos laborales para permitir modificaciones o suspensiones en los contratos de trabajo para adaptar los derechos y obligaciones laborales tanto del trabajador como de la empresa a las nuevas circunstancias pero, a los efectos de lo que nos ocupa, no constituye un motivo atendible para incumplir, por razones sobrevenidas y sin consecuencias indemnizatorias, la obligación de pago puntual de la renta.

No se trata así del motivo sobrevenido de «fuerza mayor» previsto en los arts. 1105, 1182 (en lo que se refiere a las obligaciones de entrega de cosas determinadas) y 1184 (relativo a las obligaciones de hacer) del Código Civil para justificar un incumplimiento contractual dado que se entiende mayoritariamente en la jurisprudencia que una obligación dineraria solo es imposible de cumplir por una situación puntual o definitiva de insolvencia que, por su turno, tiene sus propias consecuencias, obligaciones y régimen aplicable (entre otras, la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, nº 266/2015, de 19/5/2015, recurso de casación nº 721/2013).

 

2) ¿Tengo derecho a reducir la renta del local?

En Derecho, hay una figura jurídica llamada cláusula rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus (normalmente referida simplemente como cláusula rebus sic stantibus) que se entiende aplicable, por Ley, a todos los contratos de tracto sucesivo (o sea, y simplificando mucho, contratos en que ambas partes se obligan a realizar algo de forma periódica y repetida y durante un determinado periodo de tiempo) y que, en esencia, significa que, de acuerdo con la regla general, los contratos deben cumplirse según lo pactado (arts. 1091 y 1258 del Código Civil) pero solo cuando «estando así las cosas y no surgiendo algo nuevo». Es así, no solo un elemento que debe considerarse que integra dicha regla general de cumplimiento de los contratos pero igualmente un corolario del principio de buena fe que prohíbe el abuso de derechos y del principio básico de la conmutatividad de los contratos o del comercio jurídico (el equilibrio entre las prestaciones de las Partes). Se vislumbra además en el art. 1575 CC.

Se regula con ello la posibilidad de modificar lo pactado por una alteración sobrevenida de las circunstancias iniciales y coetáneas al momento de celebración del contrato y en relación al momento previsto para su cumplimiento (así, de entrada, se parte del principio de que la parte que pretende la modificación no estuviese ya en una situación de incumplimiento anterior al cambio de circunstancias) pero siempre que esas circunstancias sobrevenidas y sus consecuencias no estuviesen previstas expresamente en el contrato como un riesgo concreto de ese negocio en concreto y con determinadas soluciones para el caso de que se concretase ese riesgo, que sean imprevisibles para dado sector de actividad en el momento en que se celebró el contrato y con relación al momento en que se vaya a cumplir cada una de las prestaciones a que se han obligado las Partes (o sea, que no sea algo típico y más o menos frecuente en cada sector o que más o menos se esperase o se intuyese de acuerdo con noticias especializadas del sector y la propia naturaleza del negocio), que generen una ruptura de la base económica del negocio mediante el surgimiento de una desproporción o una excesiva onerosidad/carga para las prestaciones a que una de las Partes se había obligado en relación a lo que había quedado inicialmente pactado y su causa y a lo que la otra Parte se ha obligado a realizar (o sea, hay que verificar y valorar de forma objetiva si dicha alteración sobrevenida de circunstancias frustra o hace con que deje de ser factible la finalidad económica esencial de contrato y, además, verificar y valorar si se pierde la equivalencia o proporción entre las prestaciones a que ambos se han obligado, de forma a que deje de existir una prestación respondida con una contraprestación de igual equivalencia) y que, por otro lado, se justifique y sea proporcionado transmitir o cargar a la otra Parte las consecuencias del riesgo empresarial típico de la Parte afectada y que, por fin, no exista otra forma de evitar el perjuicio. Si no fuese posible de ninguna forma modificar el contrato, entonces sí se extinguiría y quedarían ambas Partes libres de cumplirlo.

Esto significa, básicamente, que hay que analizar cada caso antes de comunicar a nuestro arrendador que hay que reducir la renta por la situación de pandemia.

El Tribunal Supremo, especialmente por la crisis de los años 2008 y siguientes, ha tenido la oportunidad de volver a esta antigua figura del Derecho Civil y definir y actualizar tanto sus requisitos como su ámbito de aplicación.

Una de las principales fue la Sentencia nº 333/2014 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 30 de junio de 2014, en la que se intentó actualizar dicha regla y definir sus requisitos de aplicación en situaciones de crisis económica.

 

Por otro lado, más recientes y más claros que el Código Civil español, son los Principios Unidroit sobre los Contratos Comerciales Internacionales (Roma 1995), que vienen siendo aplicados e integrados en el ordenamiento jurídico español por parte del Tribunal Supremo con eficacia interpretativa,  y cuyo art. 6.2 contempla los efectos que la “excesiva onerosidad” o hardship despliega sobre el principio general de obligatoriedad de cumplimiento del contrato.

Los reproducimos por su claridad, así, en su art. 6.2.1, se indica que: «Cuando el cumplimiento de un contrato llega a ser más oneroso para una de las partes, esa parte permanece obligada, no obstante, a cumplir sus obligaciones salvo lo previsto en las siguientes disposiciones sobre “excesiva onerosidad” (hardship).»

Esa “excesiva onerosidad” (hardship) viene definida en el art. 6.2.2: «existe “excesiva onerosidad” (hardship) cuando el equilibrio del contrato es alterado de modo fundamental por el acontecimiento de ciertos eventos, bien porque el costo de la prestación a cargo de una de las partes se ha incrementado, o porque el valor de la prestación que una parte recibe ha disminuido, y:

 

Y, verificados esos requisitos, permite el art. 6.2.3 las siguientes consecuencias:

 

 

En concreto, a propósito de modificaciones de contratos de arrendamiento, se ha pronunciado el Tribunal Supremo, entre otras, en sus sentencias de 15 de octubre de 2014 (recurso de casación nº 2992/2012), la nº 333/2014, de 30 de junio y la nº 19/2019, 15 de Enero.

 

A) En la de 15 de octubre de 2014, estaba en causa la aplicación o no de la cláusula «rebus sic stantibus» para modificar un contrato de arrendamiento de edificio destinado a actividad hotelera y de su respectivo aparcamiento, habiendo el Tribunal Supremo acordado que se debía reducir la renta un 29%.

En este asunto, el TS entendió que, por un lado, la crisis de 2008 a 2015, sus características, impacto y alcance no era algo típico del sector hotelero y, por tanto, no era previsible en el momento en que se celebró el contrato y se programó su ejecución (años 1999 a 2004), todo ello considerando además los especiales conocimientos del mercado que se supone tiene o debe tener una empresa relevante del sector hotelero, es más, todo lo contrario, en ese momento se daba un «inusitado crecimiento y expansión de la demanda acompañado, además, de una relevante promoción urbanística de la zona de ubicación de los hoteles,lo que formó parte de la base económica del negocio que informó la configuración del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en febrero de 1999«.

Así, se entiende que no solo es admisible y excusable (a estos efectos) que no se hubiera expresamente previsto en el contrato una cláusula de adaptación o actualización de la renta específica para momentos de crisis pronunciada como que, además, no se puede imputar al afectado por la crisis y reducción de demanda de cuartos cualquier tipo de imprudencia en la asunción de los riesgos propios de ese negocio.

Finalmente, en lo que se refiere a la ruptura de la base económica del negocio y al carácter excesivamente oneroso de las prestaciones a que se había obligado (el pago de la renta) en relación a las prestaciones que tiene que realizar la otra Parte, habiendo la Parte afectada aportado informes periciales en relación a la evolución del mercado, entiende el Tribunal Supremo que «también se da, en el presente caso, el presupuesto de la excesiva onerosidad como exponente de la ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones de las partes (principio de conmutabilidad del contrato), particularmente referenciada en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, comporta un resultado reiterado de pérdidas (inviabilidad económica) o la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación); supuesto del presente caso en donde los hoteles de la cadena Accor (Novotel e Ibis) presentan unas pérdidas acumuladas cercana a los tres millones de euros en el periodo 2005-2009, frente al balance positivo de la empresa arrendadora, en torno a los 750.000 euros para el mismo periodo objeto de valoración.»

 

B) En la STS nº 333/2014, de 30 de junio, se redujo el canon que pagaba una empresa explotadora de espacios publicitarios a la EMT del Ayto. de Valencia por el derecho a colocar publicidad de terceros en espacios determinados de los autobuses, aplicándose así la doctrina relativa a la cláusula rebus tras analizar y valorar los efectos de la crisis económica de 2008 y siguientes años en el contrato celebrado en 2006.

Se entiende como probado el descenso en la venta de espacios publicitarios y de la propia publicidad a partir de 2008 hasta un punto en que, además de la pérdida de los beneficios, el propio pago del canon mínimo obligatorio pactado en el contrato ponía en causa la viabilidad de la propia empresa y se debía reducirlo de forma proporcional.

Todo ello con base en que, aunque no se hubiese previsto en el contrato una posible disminución del volumen de negocio y la adaptación del precio a pagar (lo que, desde luego, es una imprudencia en casi todos los sectores), lo cierto es que la crisis de 2008, sus características globales, su transcendencia y su impacto generalizado no eran previsibles para ese sector en concreto y, como tal, el riesgo de la actividad mercantil publicitaria sí se debía compartir entre ambos contratantes y, como tal, modificar el contrato en lo que se refiere a su carga económica para corregir la imprevisible y sobrevenida onerosidad de la prestación que debía realizar la empresa explotadora de espacios publicitarios.

 

C) Distinto fue el resultado plasmado en la Sentencia del Tribunal Supremo nº 19/2019, 15 de Enero de 2019, se trataba de un supuesto en que, el 16 de abril de 1999 NH Hoteles SA (NH) había celebrado con Jardín de Medina Hoteles SA (JMH) un contrato por el que Jardín se comprometía a construir un edificio que arrendaría a NH durante 18 años para su explotación como hotel.

Habían pactado una renta compuesta de un fijo mínimo que garantizaba a JMH ingresar lo suficiente para pagar el préstamo hipotecario que había asumido para financiar la construcción del hotel (construido de acuerdo con las especificaciones de NH) y varios variables en función de los beneficios que obtuviera NH con la explotación de dicho hotel. Igualmente habían establecido una cláusula de salida mediante la cual NH podría desistir del negocio antes del año diez comunicándolo con alguna antelación y abonando un importe correspondiente a la renta de tres años.

El Tribunal Supremo rechazó reducir el importe de la parte fija de la renta porque entiende que, primero, aunque sobrevenida y extraordinaria,la situación de crisis no hace desaparecer la base del negocio dado que sigue siendo posible la explotación del hotel y la generación de ingresos suficientes para pagar la parte fija de la renta sin comprometer la viabilidad de la empresa pero, más que nada, las Partes ya habían previsto en el contrato la forma de distribución de los riesgos de sus actividades en casos de crisis o disminución de sus actividades precisamente para mantener en todo caso el equilibrio de las prestaciones a que se obligaban ambos, no resultando esta forma excesivamente onerosa o desproporcionada para NH en relación a las obligaciones asumidas por su contraparte en el contrato, JMH.

Finalmente, recurre igualmente al criterio previsto en el art. 1575 CC, que «permite la rebaja de la renta en el arrendamiento de bienes productivos por circunstancias que no deriven de riesgos del propio negocio, exige además que la pérdida de rendimientos se origine por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, algo que por su misma rareza no hubiera ser podido previsto por las partes, y que la pérdida de frutos sea de más de la mitad de los frutos«; y decide que «en el caso no concurre ninguna de estas circunstancias. La disminución de las rentas procede de una evolución del mercado, las partes previeron la posibilidad de que en algunos ejercicios la rentabilidad del hotel no fuera positiva para la arrendataria y las pérdidas alegadas por NH en la explotación del hotel de Almería son inferiores al cincuenta por ciento, sin contar con que el resultado global del conjunto de su actividad como gestora de una cadena de hoteles es, según considera probado la Audiencia a la vista del informe de gestión consolidado, favorable.»

 

Conclusión: hay que analizar caso a caso si están o no reunidos los requisitos para poder exigir una reducción de la renta pero, por otro lado, creemos que estos tres ejemplos son bastante elucidarios.

 

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