Derecho Civil

Reforma de los créditos hipotecarios: es hora de servir a la economía real

publicado a la‎(s)‎ 16 nov. 2015 7:33 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 5 ene. 2016 3:05 ]

La mala praxis en el mercado del crédito hipotecario es una de las causas que explican la crisis financiera. Un informe del socialista español Antolín Sánchez Presedo estudia la manera de proteger mejor a los prestatarios y de reconstruir la industria financiera europea sobre unas bases más sólidas.

Señor Sánchez Presedo, la atribución de préstamos hipotecarios en condiciones demasiado laxas fue uno de los factores que llevaron, en 2008, a esta crisis financiera. ¿Sigue habiendo riesgo?

El sobreendeudamiento está todavía en el corazón de la crisis, y fijar las reglas del mercado de crédito sería un paso importante para intentar combatirlo.

La siguiente etapa es la de asegurar que las prácticas irresponsables no perjudiquen a los ahorradores ni a los contribuyentes, y que no causen una nueva situación de crisis.

Su informe se basa en una propuesta de la Comisión Europea, pero ampliando de manera notable su análisis. ¿Qué faltaba?

Hemos añadido tres capítulos. Uno trata de la "educación financiera", es decir, de lo que la gente tiene que saber antes de contratar una hipoteca. También hemos dedicado una parte a lo que pasa cuando ya se ha contratado un préstamo. Lo hemos denominado la "ejecución correcta de los contratos de crédito".

El último capítulo añadido se centra en la transparencia de los mercados. La idea es facilitar la trazabilidad de cada crédito creando, por ejemplo, un registro de los préstamos. Así, cuando estos son reagrupados para crear nuevos instrumentos financieros, se puede saber en todo momento qué tipo de créditos están en la balanza. De esta forma, los mercados serían mucho más estables.

¿Cree que algunos tipos de préstamos deberían estar prohibidos?

Se necesitan mercados más transparentes y más estables. Hay que establecer normas para evitar malas prácticas. Me gustaría identificar los productos que suponen un riesgo y dar a las autoridades de supervisión la potestad de imponer medidas adicionales, como advertir a los consumidores o establecer requisitos de prudencia más estrictos. De esta forma, los que quieran correr riesgos deberán medir las consecuencias.

¿Cómo afronta que la futura directiva de la UE pueda ser una amenaza para los prestatarios en algunos Estados miembros, debido a la diferencia entre los mercados hipotecarios en Europa?

Considero que la diversidad es buena para la Unión. La situación ideal es cuando los productos se adaptan a las necesidades de los consumidores. Pero lo más importante es asegurar un mercado consistente, en el que confiar, y evitar un mercado hipotecario desequilibrado que pueda afectar a las instituciones financieras, y de ese modo también a quienes pagan impuestos y a los ciudadanos.

Hay que analizar la diversidad como un aspecto positivo y preservar la subsidiariedad y la proporcionalidad, pero también hay que eliminar las barreras entre los mercados nacionales. Los sistemas que funcionan y que vienen de tradiciones legales y culturales, se tienen que conservar. La diversidad juega un papel importante en la innovación y en la inclusión financiera porque permite realizar productos a medida.

Sin embargo proponemos un Identificador Europeo Clave Hipotecario para promover las mismas condiciones para todos los beneficiarios. También queremos promover cierto nivel en las reglas del juego de las entidades de crédito europeas, para incrementar la capacidad de elección de los consumidores. Aumentar la competitividad proporcionará valor añadido a los consumidores y les ayudará a que aprovechen las ventajas del mercado.

Regular a las entidades de crédito es uno de los aspectos del debate; pero, ¿cómo ayudar también a los prestatarios?

La educación financiera, la información y los consejos de los profesionales juegan un papel importante. Necesitamos que se cumplan una serie de prácticas sanas cuando se otorgan préstamos para que se den relaciones más justas y equilibradas entre las partes.

Por ejemplo, estudiamos la posibilidad de que existan contratos más flexibles que permitan adaptarse a la situación del prestatario, autorizando el reembolso del préstamo antes del plazo. También hablamos de la posibilidad de cambiar de prestador y de convertir un préstamo en moneda extranjera a uno en moneda propia.

Su informe defiende el acceso a los préstamos para aquellos que están excluidos de manera arbitraria. ¿Cómo podría funcionar?  

Creo que los productos financieros deben poder personalizarse para tener en cuenta la diversidad de las situaciones de los consumidores. Por ejemplo, consideramos que las ayudas sociales deben tenerse en cuenta cuando se evalúa la solvencia de un cliente. También debemos evitar la exclusión causada por informaciones erróneas y decisiones basadas en evaluaciones automáticas.

Como menciona el compromiso adoptado por el G20, el sistema financiero debe servir a las necesidades de las familias y de las empresas, las necesidades de la economía real. Para ello, necesitamos más flexibilidad, más inclusión, más estabilidad y más competencia.

Se han presentado cerca de 1.000 enmiendas en comisión parlamentaria. ¿Espera dificultades políticas para este informe?

En mi opinión es un buen propósito alcanzar un compromiso. Espero que podamos finalmente dar una ambiciosa respuesta a nuestros ciudadanos, porque el Parlamento debe asegurar que el mercado hipotecario a nivel europeo es más eficiente, más dinámico, más consistente y más fiable. Probablemente finalicemos nuestro trabajo el mes que viene. Una vez que la comisión parlamentaria decida su postura podremos iniciar las negociaciones (con el Consejo).

Origen: Parlamento Europeo
http://ow.ly/9sJH4 

Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

publicado a la‎(s)‎ 16 nov. 2015 7:33 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 5 ene. 2016 3:06 ]

Fue ya publicado este Real Decreto-Ley, entrando así en vigor. Aunque, tras analizarlo y ver sus disposiciones adicional y transitoria únicas:
Disposición adicional única. Fondo social de viviendas.
Se encomienda al Gobierno que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuando concurran en ellas las circunstancias previstas en el artículo 1 del presente real decreto-ley. Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban.

Disposición transitoria única. Procedimientos en curso.
Esta norma será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de este real decreto-ley, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento.

la pregunta evidente es cuanto tiempo tardará el Gobierno (y los Bancos) a constituir el tal fondo social de viviendas mediante el cual se proceda a la matización de los efectos de un procedimiento hipotecario (tanto a nivel de su constitución, como de su ejecución) que es desiquilibrado, abusivo y generador de indefensiones varias....

El texto del Real Decreto-Ley:

"EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

La atención a las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y financiera, en las que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones, exige la adopción de medidas que, en diferentes formas, contribuyan a aliviar la situación de los deudores hipotecarios.

Si bien la tasa de morosidad en nuestro país es baja, hay que tener muy presente el drama social que supone, para cada una de las personas o familias que se encuentran en dificultades para atender sus pagos, la posibilidad de que, debido a esta situación, puedan ver incrementarse sus deudas o llegar a perder su vivienda habitual.

El esfuerzo colectivo que están llevando a cabo los ciudadanos de nuestro país con el fin de superar de manera conjunta la situación de dificultad que atravesamos, requiere que, del mismo modo, y desde todos los sectores, se continúen adoptando medidas para garantizar que ningún ciudadano es conducido a una situación de exclusión social.

Con este fin, es necesario profundizar en las líneas que se han ido desarrollando en los últimos tiempos, para perfeccionar y reforzar el marco de protección a los deudores que, a causa de tales circunstancias excepcionales, han visto alterada su situación económica o patrimonial y se han encontrado en una situación merecedora de protección.

Sin perjuicio de la necesidad de abordar una reforma más en profundidad del marco jurídico de tratamiento a las personas físicas en situación de sobreendeudamiento y, en particular, de analizar mejoras sobre los mecanismos de ejecución hipotecaria, en este momento se requiere una intervención pública inmediata que palie las circunstancias de mayor gravedad social que se viene produciendo.

A estos efectos se aprueba este real decreto-ley, cuyo objeto fundamental consiste en la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, el real decreto-ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas.

La suspensión de los lanzamientos afectará a las personas que se encuentren dentro de una situación de especial vulnerabilidad. En efecto, para que un deudor hipotecario se encuentre en este ámbito de aplicación será necesario el cumplimiento de dos tipos de requisitos. De un lado, los colectivos sociales que van a poder acogerse son las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro discapacitado o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género.

Asimismo, en las familias que se acojan a esta suspensión los ingresos no podrán superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Además, es necesario que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

La alteración significativa de sus circunstancias económicas se mide en función de la variación de la carga hipotecaria sobre la renta sufrida en los últimos cuatros años. Finalmente, la inclusión en el ámbito de aplicación pasa por el cumplimiento de otros requisitos, entre los que se pueden destacar que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, o que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

La trascendencia de esta previsión normativa es indudable, pues garantiza que durante este período de tiempo, los deudores hipotecarios especialmente vulnerables no puedan ser desalojados de sus viviendas, con la confianza de que, a la finalización de este período, habrán superado la situación de dificultad en que se puedan encontrar en el momento actual.

Adicionalmente, este real decreto-ley incluye un mandato al Gobierno para que emprenda inmediatamente las medidas necesarias para impulsar, con el sector financiero, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Este fondo debiera movilizar un amplio parque de viviendas, propiedad de las entidades de crédito, en beneficio de aquellas familias que solo pueden acceder a una vivienda en caso de que las rentas se ajusten a la escasez de sus ingresos.

La adopción de las medidas contempladas en este real decreto-ley cumplen las notas de extraordinaria y urgente necesidad que se exigen en el empleo de la figura del real decreto-ley, cumpliéndose los requisitos que prevé el artículo 86 de la Constitución Española, pues tiene como objetivo hacer frente, sin más demora, a la situación de enorme dificultad que están viviendo las familias que sufren diariamente el desalojo de sus hogares y trata, en definitiva, de evitar que esta adversidad económica se convierta finalmente en exclusión social.

En su virtud, haciendo uso de la autorización contenida en el artículo 86 de la Constitución Española, a propuesta del Ministro de Economía y Competitividad, y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 15 de noviembre de 2012,

DISPONGO:

Artículo 1. Suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables.

1. Hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.

2. Los supuestos de especial vulnerabilidad a los que se refiere el apartado anterior son:

a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.

c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.

d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.

f) Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

g) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituyan su domicilio habitual.

3. Para que sea de aplicación lo previsto en el apartado 1 deberán concurrir, además de los supuestos de especial vulnerabilidad previstos en el apartado anterior, las circunstancias económicas siguientes:

a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

4. A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá:

a) Que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.

b) Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

Artículo 2. Acreditación.

La concurrencia de las circunstancias a que se refiere este real decreto-ley se acreditará por el deudor en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el juez o el notario encargado del procedimiento, mediante la presentación de los siguientes documentos:

a) Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:

1.º Certificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.

2.º Ultimas tres nóminas percibidas.

3.º Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

4.º Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.

5.º En caso de trabajador por cuenta propia, se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.

b) Número de personas que habitan la vivienda:

1.º Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.

2.º Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

c) Titularidad de los bienes:

1.º Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.

2.º Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

d) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el ámbito de aplicación de este real decreto.

Disposición adicional única. Fondo social de viviendas.

Se encomienda al Gobierno que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuando concurran en ellas las circunstancias previstas en el artículo 1 del presente real decreto-ley. Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban.

Disposición transitoria única. Procedimientos en curso.

Esta norma será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de este real decreto-ley, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento.

Disposición final primera. Títulos competenciales.

Este real decreto-ley se dicta al amparo de lo dispuesto en las reglas 6.ª, 8.ª, 11.ª, 13.ª y 14.ª del artículo 149.1 de la Constitución Española, que atribuyen al Estado la competencia exclusiva sobre legislación mercantil y procesal, legislación civil, bases de la ordenación del crédito, banca y seguros, bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica y hacienda general y Deuda del Estado, respectivamente.

Disposición final segunda. Entrada en vigor.

Este real decreto-ley entrará en vigor el día de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

Dado en Madrid, el 15 de noviembre de 2012.

JUAN CARLOS R.

El Presidente del Gobierno,

MARIANO RAJOY BREY"

Propuestas en materia de sobreendeudamiento familiar y medidas de protección del deudor frente a las consecuencias de la ejecución hipotecaria (deuda, aval y pérdida de la vivienda)

publicado a la‎(s)‎ 16 nov. 2015 7:33 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 5 ene. 2016 3:08 ]

Este es un estudio promovido por el Consejo General del Poder Judicial titulado "Propuestas para la agilización y reforma de los procesos civiles", que incluye un anexo sobre "Propuestas en materia de sobreendeudamiento familiar y medidas de protección del deudor frente a las consecuencias de la ejecución hipotecaria (deuda, aval y pérdida de la vivienda)", redactado por el Juez Pedro Luis Viguer, donde se realiza una durísima valoración del origen y resultado de las burbujas inmobiliaria y financiera en España.

Clica aqui para leerlo.

Nulidad por abusivo del aval prestado por unos padres a su hijo en un préstamo hipotecario

publicado a la‎(s)‎ 16 nov. 2015 7:32 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 5 ene. 2016 3:11 ]

El Juzgado de lo Mercantil número 1 de San Sebastián ha dictado una sentencia por la que declara la nulidad del aval solidario que dos padres otorgaron en favor de sus hijos en un préstamo con garantía hipotecaria, sobre una vivienda que estos adquirieron, al considerar abusiva la renuncia a todos los derechos que les correspondían como fiadores.

El aval dado por los padres se sumaba, según la sentencia, a la garantía hipotecaria sobre la vivienda que iban a comprar los hijos. En este sentido, la sentencia señala que "la fianza otorgada es solidaria, conforme al art. 1822 CCv, de modo que, en definitiva, el acreedor puede dirigirse indistintamente frente al prestamista o los avalistas".

Por ello, argumenta que, "si se firma una fianza, aval o garantía, un consumidor medio razonablemente bien informado creerá que tendrá que responder en caso de que no lo haga otro, el deudor principal", de modo que la renuncia de derechos propios de todo fiador, que son los beneficios de excusión, división y orden, puede resultar "abusiva".

En este caso, la resolución judicial destaca que el préstamo ya estaba garantizado con una hipoteca que cubría el importe a devolver por el préstamo. En este sentido, añade que, al concurrir esa garantía con el aval de los padres "se suman y superponen garantías".

Ello supone, según la sentencia, que, además de la responsabilidad patrimonial universal de "la totalidad del patrimonio del deudor principal", se une "la real sobre el bien hipotecado, y la personal añadida de los avalistas", acumulación que la sentencia considera "abusiva" conforme a la Disposición Adicional 1ª, apartado 18, de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios.

En la sentencia se indica en la fundamentación jurídica que "el consumidor, con su renuncia, queda en una situación jurídica menos favorable de la que sería razonable suponer atendida la existencia de un deudor principal y un refuerzo de las garantías mediante la hipoteca".

En este sentido, considera que, "si se hubiera negociado de forma leal y equitativa, no es fácil presumir que se hubieran aceptado dichas renuncias, que colocan al que se cree avalista en idéntica situación que el deudor solidario, pero sin percibir las contraprestaciones de aquel". En concreto, apunta que el deudor principal al menos dispone del importe del préstamo, pero el fiador no obtiene "ninguna prestación a cambio de comprometer la totalidad de su patrimonio en responder de la deuda ajena".

La resolución considera que "se trata de una fianza gratuita" y se renuncia "a todos los derechos que el Código Civil reconoce al fiador, de modo que "no se respeta el justo equilibrio de prestaciones". Asimismo, destaca que "tampoco hay constancia de que la renuncia a derechos que cualquiera se representaría tener, derive de una negociación individualizada, cuya prueba incumbe a la demandada conforme al art. 217.7 LEC".

La sentencia considera que, para apreciar si una cláusula es abusiva, hay que utilizar los parámetros que dispone la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2103, caso Aziz. En la misma se señala que para determinar la abusividad de la cláusula hay que atender a la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato, las circunstancias de su celebración, las normas aplicables en Derecho nacional cuando no exista un acuerdo de las partes en ese sentido.

Para ello, se debe hacer un análisis comparativo que ponga de manifiesto si se deja al consumidor en una situación jurídica "menos favorable". En la sentencia, se concluye que se produjo esa situación "menos favorable" al haberse dado "la renuncia a derechos de cualquier fiador sin negociación individualizada".

La resolución judicial aplica los artículos 8 y 9 de la Ley Condiciones Generales de la Contratación y considera abusiva la cláusula que dispuso el aval, por lo que la anula, de modo que el contrato se mantendrá con la garantía hipotecaria pero sin el aval de los padres. Los progenitores habían sido demandados por su condición de fiadores por Kutxabank, como sucesora de la Kutxa, ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de San Sebastián, según declara probado la sentencia, en un procedimiento de "ejecución de título no judicial".

La sentencia, que impone las costas a Kutxabank, puede recurrirse en apelación ante la Audiencia Provincial de Gipuzkoa en un plazo de veinte días. 

Fuentes: EUROPA PRESS y http://noticias.juridicas.com/

Medidas de protección a deudores hipotecarios sin recursos

publicado a la‎(s)‎ 16 nov. 2015 7:32 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 5 ene. 2016 3:12 ]

Origen: Ministerio de Economía y Competitividad

El Consejo de Ministros ha aprobado hoy un Real Decreto que establece medidas para paliar el problema de los desahucios para las personas en riesgo de exclusión social. En él se fijan los umbrales que dan entrada al colectivo a proteger, se limitan los intereses de demora y se reforman los procedimientos de ejecución extrajudicial. Junto al Real Decreto Ley, se incluye un Código de Buenas Prácticas que podrán suscribir de forma voluntaria las entidades financieras y que será publicado en el Boletín Oficial del Estado. Una vez suscrito, su cumplimiento será obligatorio y podrá invocarse ante los Tribunales.

En la norma se fija la definición del umbral de exclusión: que sea primera y única vivienda y que todos los miembros de la familia carezcan de rentas derivadas del trabajo o actividades económicas. Además, la cuota hipotecaria deberá ser superior al 60 por 100 de los ingresos netos que perciban el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Deberán, asimismo, carecer de bienes patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.
 
Valor de la vivienda
 
El valor de adquisición de la vivienda hipotecada deberá situarse en los siguientes márgenes:

  • Para ciudades de más de un millón de habitantes: 200.000 euros. 
  • Para ciudades de más de quinientos mil habitantes o integradas en áreas metropolitanas de municipios de más de un millón de habitantes habitantes: 180.000 euros. 
  • Para ciudades de más de cien mil habitantes: 150.000 euros. 
  • Para ciudades de menos de cien mil habitantes: 120.000 euros. 
También para las familias en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable será el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 por 100 sobre las cantidades debidas y no pagadas.
 
Se aborda, igualmente, en este Real Decreto Ley una reforma de los procedimientos de ejecución extrajudicial, con el fin de hacerlos más ágiles, baratos y transparentes en línea con los de ejecución judicial. En concreto habrá un nuevo sistema de subastas online en colaboración con los Ministerios de Justicia y de Presidencia.
 
Código de buenas prácticas
 
La reforma se completa con un Código de Buenas Prácticas de adhesión voluntaria por parte de las entidades financieras. Éstas deberán comunicar su inclusión a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, quién hará público el listado. La permanencia en el Código será, como mínimo, de dos años y su incumplimiento podrá invocarse ante los Tribunales de Justicia por el afectado.
 
El seguimiento será efectuado por una Comisión de Control en la que estará una representación de la Asociación Hipotecaria Española, el Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Secretaría de Estado de Economía. La Comisión de Control publicará al respecto un informe semestral sobre el grado de cumplimiento del Código.
 
Fases de aplicación
 
El Código de Buenas Prácticas se aplicará en las siguientes fases:

  1. Reestructuración de la deuda hipotecaria: Los deudores en el ámbito de exclusión podrán solicitar a la entidad una reestructuración de su deuda hipotecaria que haga viable su pago y que deberá estar presentado en el plazo de un mes. Ese plan deberá incluir una carencia en la amortización de capital de cuatro años, la ampliación del plazo de amortización hasta cuarenta años y la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos. Podrán solicitar la reestructuración aquellos deudores cuyo procedimiento de ejecución no se haya iniciado. 
  2. Medidas complementarias: Si pese a la refinanciación resulta inviable el pago de la deuda, el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización. Se considerará inviable cualquier reestructuración que suponga para la unidad familiar una cuota hipotecaria superior al 60 por 100 de sus ingresos. Podrán solicitar la quita quienes estén en procedimiento de ejecución, siempre que no se haya anunciado la subasta. 
  3. Medidas sustitutivas: Si ninguna de las dos fases anteriores da resultado, los deudores en ámbito de exclusión podrán solicitar la dación en pago de la vivienda. Supondrá la cancelación total de la deuda con la entrega de la vivienda, junto a las responsabilidades personales del deudor. El deudor podrá permanecer un plazo mínimo de dos años como arrendatario pagando una renta anual equivalente al 3 por 100 del importe de la deuda pendiente. Durante dicho plazo, el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por 100. La dación en pago no será aplicable cuando el procedimiento de ejecución haya concluido o si la vivienda está gravada con cargas posteriores.


La Abogacía alerta de que miles de afectados por hipotecas pueden quedar indefensos

publicado a la‎(s)‎ 16 nov. 2015 7:32 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 5 ene. 2016 2:54 ]

Los 83 Colegios de Abogados, a través del Consejo General de la Abogacía Española, alertan de que la nueva Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios,  ha abierto un plazo de un mes, a contar desde el 16 de mayo, para que todos los procesos de ejecución hipotecaria puedan ser revisados por si pudieran contener cláusulas abusivas. Este plazo no admite prórroga, por lo que una vez transcurrido ya no podrá formularse oposición. Los juzgados no tienen obligación de advertir sobre este plazo.

El Consejo General de la Abogacía Española está informando de esta circunstancia, tanto a abogados como a ciudadanos inmersos en procesos de ejecución hipotecaria, a través de las redes sociales y mediante anuncios publicadosen los diarios ABC, El Mundo, El País y 20Minutos.

ANUNCIO ABOGACIA (2)

La Ley 1/2013 se publicó en el BOE el día 15 de mayo, fecha de entrada en vigor.

En dicha ley se introduce la posibilidad para el deudor de accionar contra las cláusulas abusivas, modificando al respecto los pertinentes artículos de la LEC. Ahora bien, ha de tenerse en cuenta la importante limitación temporal que al respecto contiene la disposición transitoria 4ª de la Ley  referente a los procedimientos ejecutivos en curso. Su texto es el siguiente:

“ Disposición transitoria cuarta. Régimen transitorio en los procesos de ejecución.

1. La modificaciones de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, introducidas por la presente Ley serán de aplicación a los procesos de ejecución iniciados a su entrada en vigor, únicamente respecto a aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar.

2. En todo caso, en los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que haya transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán de un plazo preclusivo de un mes para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las nuevas causas de oposición previstas en el apartado 7.a del artículo 557.1 y 4.a del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El plazo preclusivo de un mes se computará desde el día siguiente a la entrada en vigor de esta Ley y la formulación de las partes del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esta Disposición transitoria se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

3. Asimismo, en los procedimientos ejecutivos en curso en los que, a la entrada en vigor de esta Ley, ya se haya iniciado el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán del mismo plazo preclusivo de un mes previsto en el apartado anterior para formular oposición basada en la existencia de cualesquiera causas de oposición previstas en los artículos 557 y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4. La publicidad de la presente Disposición tendrá el carácter de comunicación plena y válida a los efectos de notificación y cómputo de los plazos previstos en los apartados 2 y 3 de este artículo, no siendo necesario en ningún caso dictar resolución expresa al efecto.

5. Lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley Enjuiciamiento Civil será de aplicación a las adjudicaciones de vivienda habitual realizadas con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, siempre que a esa fecha no se hubiere satisfecho completamente la deuda y que no hayan transcurrido los plazos a los que se refieren las letras a) y b) del citado artículo. En estos casos, los plazos anteriores que vencieran a lo largo de 2013 se prolongarán hasta el 1 de enero de 2014.

La aplicación de lo previsto en este apartado no supondrá en ningún caso la obligación del ejecutante de devolver las cuantías ya percibidas del ejecutado.”

FUENTE: Consejo General de la Abogacía Española
http://www.abogacia.es/2013/05/23/el-plazo-para-impugnar-clausulas-abusivas-en-hipotecas-concluye-el-15-de-junio/


Gobierno y PSOE alcanzan un principio de acuerdo sobre los desahucios con los jueces empujando a una reforma profunda

publicado a la‎(s)‎ 16 nov. 2015 7:31 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 5 ene. 2016 2:52 ]

por: Javier Ardalán
fuente: http://www.icnr.es/articulo.php?n=121108052113

Sigue la ofensiva de los jueces para lograr que el Gobierno adopte medidas para acabar con los desahucios. Los jueces decanos de toda España, reunidos en Barcelona, han adoptado como suyas las conclusiones del informe realizado por seis jueces, que el Consejo General del Poder Judicial, la cúpula judicial, ha declinado estudiar.

Coincide esta declaración con las manifestaciones realizadas en sendas notas, misteriosas, por Gobierno y PP, tras una reunión en la cumbre entre la vicepresidente Soraya Sáenz de Santamaría y la vicesecretaria general del PSOE Elena Valenciano, en las que se muestra la adopción de un principio de acuerdo entre ambas formaciones políticas para consensuar un Real-Decreto Ley en el que se incluyan medidas preventivas y paliativas que eviten la situación de que cerca de 400.000 personas se vean en la calle.

El Gobierno empezará mañana sus trabajos. Para ello ha convocado a las entidades financieras para que le faciliten los datos sobre las dimensiones de sus políticas de embargo. Ayer había preocupación en el sector porque no se sabía el formato en que deberán ser entregados estos datos.

Todas las propuestas sean sometidas a la evaluación de seis expertos, tres propuestos por el Gobierno y tres por el Partido Socialista, que el lunes mantendrán su primera reunión de trabajo

Se pudo traslucir, tras la reunión de las representantes políticas, que prima un incremento del actual Código de Buenas Prácticas Bancarias, al menos para los sectores más necesitados, como las familias con niños o mayores a su cargo, con el fin de resolver las situaciones de especial vulnerabilidad.

En este aspecto los socialistas quieren elevar mucho más este nivel, que por su estrechez ha supuesto un fracaso, según han evaluado los jueces decanos, representantes de los togados que llevan a cabo los procedimientos.

En lo que sí parecen estar de acuerdo es en dar mayor discrecionalidad a los jueces para que puedan estimar las situaciones personales, familiares y laborales de las personas que va a ser embargadas. De esta forma, podrán alargar los desahucios y esperar a que se llegue a acuerdos con los bancos o las autoridades públicas tomen medidas de protección social.

Ahora, por lo tanto son los jueces los que demandan una solución más profunda. Al apoyar el estudio rechazado por la cúpula judicial están demandando cambios en la Ley Hipotecaria, el incremento del porcentaje mínimo para que las entidades bancarias se queden con los inmuebles al final de las subastas, cuando no hay postores, que es del 60% del valor de tasación del los mismos. Además, piden que los tasadores sean absolutamente independientes de la banca.

Quieren también los jueces, que en los casos más extremos se pueda recurrir a la dación en pago y, principalmente que desaparezcan las subastas notariales, que han sido hiperutilizadas por los bancos en los últimos años, al carecer de un límite mínimo para la adquisición por la entidad financiera en los casos en que no haya otros postores,

Incluso, el Sindicato de Secretarios Judiciales (SISEJ), calificado como de carácter progresista,  ha propuesto que este colectivo asuma por ley un trámite obligatorio de conciliación entre las entidades financieras y los deudores con el fin de frenar los desahucios y buscar soluciones amistosas entre las partes implicadas en los desahucios.

Lo que parecen ignorar todos los colectivos implicados es que en la Ley de Jurisdicción Voluntaria, que hoy en día se encuentra en fase de anteproyecto, ya que contemplan articulados en los que se regulan la mediación judicial dirigida por los secretarios judiciales o se mejoran las subastas notariales, incluyendo la intervención de peritos profesionales para valorar los inmuebles y, de esta forma, acabar con la falta de limitaciones mínimas en el precio. Estas medidas pueden suponer un paso adelante en el maratón de urgencia que quieren protagonizar el Ejecutivo y el primer partido de la Oposición.

El valor de la vivienda habitual en las subastas extrajudiciales no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación

publicado a la‎(s)‎ 16 nov. 2015 7:31 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 5 ene. 2016 2:51 ]


La Comisión de Economía del Congreso de los Diputados elabora estos días el texto definitivo de la Ley para reforzar la protección a los deudores hipotecarios en el que se incluirán algunas de las novedades incluidas por el Grupo Popular. Así, se establece que se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución y la estipulación en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y en ella deberá señalar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque.

Por otra parte, se incluye en la Ley Hipotecaria la regulación del procedimiento de venta extrajudicial mejorando la cobertura normativa del mismo y se vinculan los tipos de adjudicación en todo caso a los previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, de forma que en ningún caso pueda haber divergencias sustanciales entre el procedimiento judicial de ejecución forzosa y la venta extrajudicial que puedan ser interpretadas como una disminución de las garantías jurídicas.

La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados o mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca solo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.

La venta extrajudicial se realizará ante notario y se ajustará a diversos requisitos y formalidades. El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación.

La venta extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados.

En el caso de que la cantidad prestada esté inicialmente determinada pero el contrato de préstamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deberá acompañarse un documento en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

En cualquier caso en que se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá acompañar el documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En el Reglamento Hipotecario se determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación.

La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Como datos destacados, se limita la libertad de pactos en lo que se refiere a los intereses de demora vinculados a hipotecas sobre vivienda habitual. Esta modificación no prejuzga la legalidad de otros tipos de interés pactados en los préstamos hipotecarios suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley.

Se limita a 30 años el plazo máximo al que se pueden conceder préstamos hipotecarios para vivienda habitual que puedan ser objeto de cobertura para la fijación de los límites de las emisiones de cédulas hipotecarias. De este modo se introduce un incentivo regulatorio importante para la concesión de hipotecas en plazos de amortización que favorezcan la concesión responsable y prudente.

Los intereses de demora de hipotecas constituidas sobre vivienda habitual a favor de un crédito para la adquisición de la misma no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero.

AUTOR: Javier Ardalán

FUENTE: http://www.icnr.es/articulo.php?n=130219045715

El TS reitera su doctrina jurisprudencial respecto de los efectos sobre la enervación del desahucio del pago fuera de plazo de la renta arrendaticia

publicado a la‎(s)‎ 16 nov. 2015 7:31 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 5 ene. 2016 2:51 ]

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia, de fecha 27 de marzo de 2014 (recurso número 141/2011), por la que se establece como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no está obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Los hechos

La cuestión jurídica planteada en el caso se centra en si, en el ámbito de un contrato de arrendamiento de vivienda, el retraso en el pago de dos mensualidades de renta permite declarar el desahucio por falta de pago de la renta, o la enervación de la acción de desahucio, con la consiguiente imposibilidad de una segunda enervación. 

La sentencia de primera instancia estimó la demanda y declaró enervada la acción ya que el pago de la renta se había formalizado antes incluso de conocer el arrendatario la interposición de la demanda. Sin embargo, la sentencia de segunda instancia desestimó la demanda y, pese a declarar probado el retraso en el pago de la renta de dos mensualidades, sostuvo que no se podía declarar la enervación del desahucio porque era habitual este retraso en el pago. Además fundó su decisión en el hecho de que la acción ejercitada no era la de resolución contractual por retraso moroso en el cumplimiento de la obligación. 

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la demandante, casa y anula la sentencia de apelación y confirma la de primera instancia.

Fuente: http://noticias.juridicas.com/juris/425-el-ts-reitera-su-doctrina-jurisprudencial-respecto-de-los-efectos-sobre-la-enervacion-del-desahucio-del-pago-fuera-de-plazo-de-la-renta-arrendaticia.html

El TS rechaza la solicitud de indemnización de un empresario que invirtió en Lehman Brothers

publicado a la‎(s)‎ 16 nov. 2015 7:31 por Joao Paulo Borges   [ actualizado el 5 ene. 2016 2:50 ]

La Sala de lo Civil Tribunal Supremo ha rechazado el recurso interpuesto por un empresario contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que rechazó la demanda que el empresario había presentado contra el Banco al que reclamaba los 3 millones de euros que invirtió a través de un "producto financiero de gran complejidad" en Lehman Brothers, la entidad financiera norteamericana que quebró en 2008.

El empresario demandaba al banco un total de 3.165.722 euros como resultado de la liquidación de una poliza de crédito suscrita para financiar una inversión, también contratada con el banco, que según el reclamante estaba garantizada por éste. La entidad bancaria sostenía, sin embargo, que el garante era el emisor de la inversión, es decir, la sociedad norteamericana quebrada.

Tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia de Madrid consideraron, y ahora lo confirma el Tribunal Supremo, que la interpretación correcta del contrato era la sostenida por el banco, puesto que en dicho documento no se estipulaba que el garante de la devolución del capital fuera el banco demandado.

Se confirma asimismo que en el citado contrato constaba que el "riesgo de la inversión" podía venir afectado por la solvencia del emisor y que el producto adquirido era "una obligación contractual del emisor para con el inversor", estando vinculado a la solvencia de este último.

El contratante actuó debidamente asesorado

También se acoge la interpretación de la Audiencia madrileña que pone de relieve que el demandante fue "debidamente asesorado en la inversión" y que en los documentos acompañados a la demanda muestran que el empresario era "pleno conocedor del mercado financiero, con amplia experiencia en inversiones de difícil entendimiento para el común de las personas".

 

Hacía referencia asimismo la Audiencia a que Gomis era en el momento de la firma del contrato "vicepresidente del consejo de administración de una importante sociedad" y coetáneamente a su inversión en Lehman Brothers había concertado otros contratos financieros de gran complejidad y por importes que alcanzaron los seis millones de euros obtenidos también mediante financiación del mismo banco.

La sentencia del Supremo, de la que ha sido ponente el magistrado Rafael Sarazá Jimena, concluye que la interpretación del contrato efectuada por la sentencia recurrida es "acertada"

La literalidad de este contrato, según el alto tribunal, "responde a la intención común de las partes, habida cuenta de la alta calificación del demandante en el mundo de los negocios, su experiencia en productos financieros de extrema complejidad, la cuantía muy elevada de la versión y el asesoramiento con el que reconoce contó para contratar el producto financiero que finalmente resultó ruinoso". (EUROPA PRESS)

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